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<del id="4g20o"></del> 毫無疑問，“穩(wěn)經(jīng)濟”到了關鍵時刻。而在這個時刻，“穩(wěn)樓市”也顯得意味深長。
8月份以來，穩(wěn)樓市政策愈發(fā)密集。22日，LPR不對稱調(diào)降，樓市基準利率多下調(diào)10個基點；22日當晚，央行連夜召開會議，部署推進下階段貨幣信貸投放工作；24日，國常會召開，“因城施策”升級為“一城一策”，允許地方更加自主地運用信貸等政策刺激住房需求。
據(jù)統(tǒng)計，2022年以來，全國已有超百城放松調(diào)控政策，政策頻次大約次，都是為了“穩(wěn)樓市”。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)重新向好的方向發(fā)展。居民首付比例和房貸利率都已經(jīng)下降，絕大部分地區(qū)也都放松限購，居民購房的需求端已經(jīng)打通；在“保交付”的大背景下，開發(fā)商融資條件也有所放松，融資規(guī)模大幅增長，開發(fā)商信心也正在慢慢恢復
中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%?？藸柸鸬禺a(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上半年百強房企銷售額同比下降51%。銷售額破千億元的房企僅9家，對比2021年上半年的19家，千億房企數(shù)量大幅減少了10家。
8月30日，碧桂園發(fā)布2022年中期業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1851億元，權(quán)益合同銷售面積約2348萬平方米，業(yè)績穩(wěn)居行業(yè)龍頭位置。
房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的重要性，毋庸贅言。這個重要性短期內(nèi)不會改變。未來無論中央，還是地方，無論供給端，還是需求端，仍將不斷出臺穩(wěn)樓市政策，這也是在護經(jīng)濟的底盤。
碧桂園總裁莫斌透露，盡管市場信心恢復時間的長短還有不確定性，但對未來市場有信心，碧桂園已把預算從今年6月份做到明年6月份，預計明年6月份市場恢復到健康發(fā)展的階段。
只不過房地產(chǎn)并不是一個短平快的行業(yè)，而是一個重資產(chǎn)且需穿越周期的行業(yè)。所以房企需要有遠見、智慧，才能撥云見日、穿越周期。
長期來看，中國正在進入新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)改變。相應開發(fā)商也將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。
相比發(fā)達國家，中國城市化進程起步晚、發(fā)展快，并且有著異常明顯的規(guī)劃痕跡。中國正在進入新型城鎮(zhèn)化，也就是城市化2.0版，呈現(xiàn)出幾個鮮明特征。
當前中國城鎮(zhèn)化水平已達到64.7%，顯著高于56%的世界平均水平。但是跟歐美日韓等發(fā)達國家相比，我們還有大約20%的提升空間。
這意味著，我們雖然進入城鎮(zhèn)化的尾部階段，告別了高速增長時期，但未來增長空間仍然相當可觀。
說得更直白些，未來還有2億人有新的住房需求，這就是房地產(chǎn)市場的增量空間。
其次，經(jīng)過早期城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國已初步形成了幾個城市群和都市圈。新型城鎮(zhèn)化階段，這些城市群和都市圈還會繼續(xù)擴張。
近幾十年的經(jīng)濟快速發(fā)展，中國從一個農(nóng)業(yè)國發(fā)展成為一個強大的工業(yè)國。這個過程中，人口不斷從農(nóng)村遷移至城市，從中西部遷移至東部工業(yè)城市，奠定了城市群和都市圈雛形。
工業(yè)發(fā)展需要聚集效應，服務業(yè)發(fā)展更需要集聚，在城市化進程的中后期，對規(guī)模效應的需求更強烈，人口會更加向大城市、都市圈、城市群聚集。
目前，北上廣深的經(jīng)濟規(guī)模占總體經(jīng)濟的比例為2.5-4%，相對國內(nèi)其他城市來說，這個水平相當高。但相對倫敦、東京等國際大都市來說，這個比例還太小。
倫敦、東京經(jīng)濟規(guī)模占全國的比重高達20%，紐約經(jīng)濟規(guī)模占比也高達10%。所以中國的城市群和都市圈還會繼續(xù)擴張，這是發(fā)展規(guī)律，也是國際經(jīng)驗。
后，需要注意的是，跟其他國家不同，中國的城鎮(zhèn)化存在明顯的規(guī)劃痕跡。在新型城鎮(zhèn)化階段，規(guī)劃的痕跡會更明顯。
看一個數(shù)據(jù)，2021年常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到64.72%，但是戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為46.7%，二者相差高達18%。
據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國農(nóng)村人口總流出規(guī)模是2.86億，占我國全部流動人口的76.3%。剔除掉其中少部分的鄉(xiāng)鄉(xiāng)流動人口，2020年鄉(xiāng)村流出到城鎮(zhèn)的人口總規(guī)模是2.72億。
為解決這個問題，自2019年以來，每年都有文件推進全面取消中小城市落戶限制，全面放寬大型城市落戶限制。目前除了北京等少數(shù)城市，其他城市基本都放開了落戶限制。
2022年國家發(fā)改委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》中，里面有一條是，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設。這是一個重要信號。
在城鎮(zhèn)化初期，縣域經(jīng)濟有過出色表現(xiàn)。但后來大城市發(fā)展異常迅猛，縣域經(jīng)濟就被遺忘了。如今，在城市化1.0尾聲，即將開啟2.0之際，重提縣域經(jīng)濟，是耐人尋味的信號。
房地產(chǎn)行業(yè)需要思考這個趨勢。不要忽略中小城市的發(fā)展，那些經(jīng)濟增長迅速、人口流入規(guī)模大、有前景的三四線城市，房地產(chǎn)市場仍然有發(fā)展空間。
所以對于中國城鎮(zhèn)化的未來，無須悲觀；對于中國房地產(chǎn)的未來，亦無須嘆息，增量空間和存量空間都相當大。
中國城市化進入2.0階段，相應的中國的房地產(chǎn)也需要面對新局面。雖然增速會較以往有所下降，但是增長空間仍然十分巨大。
碧桂園創(chuàng)始人、集團董事會主席楊國強曾多次表示，中國的新型城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上。
碧桂園總裁莫斌在2021年業(yè)績發(fā)布會上也曾表示，“中國的城鎮(zhèn)化水平仍有很大的提升空間，十四五期間，城鎮(zhèn)化進程將高速推進，其中蘊含著無數(shù)的新市場和新模式。”
只有在寒冬之中活下來，才能在明年秋天獲得大豐收。當下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，轉(zhuǎn)型之中的房企，財務管理能力仍然是關乎存亡。
回望那些暴雷的房企，未必是輸給了時代或政策，而是禍起蕭墻，企業(yè)財務管理出了問題。
相比之下，碧桂園的財務管理能力一直可圈可點。不僅能夠?qū)崿F(xiàn)正收益，還能夠回籠資金，進一步優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)，保障了充裕的現(xiàn)金流。
碧桂園財報數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園股東應占核心凈利潤約49.1億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約53億元。截至6月底，碧桂園總借貸余額進一步降至2936.8億元，較去年底下降了7.6個百分點，凈負債率48.1%，連續(xù)多年維持低位，顯著低于“三條紅線%”的要求，繼續(xù)保持在行業(yè)較低區(qū)間。此外，碧桂園可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，賬上資金充裕。
碧桂園中報顯示，上半年權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約1702.9億元，權(quán)益回款率為92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上。
連續(xù)多年都保持極高的回款率，足以證明碧桂園的“造血能力”，這也意味著擁有穩(wěn)固、充裕的現(xiàn)金流。
除了強大的內(nèi)部造血能力，碧桂園還有良好的外部輸血渠道擁有良好的信用評級，及暢通多元的融資渠道。
自2021年9月以來已成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具，包括29.35億元的債，15.26億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。今年5月，碧桂園成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護工具債的示范性民營房企，成功發(fā)行5億元債。
碧桂園已經(jīng)將未來可能遇到的各個風險點都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，不銹鋼精密鑄造留足安全墊以應對外部的不確定性。
截至目前，本年內(nèi)已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售債共計40億元人民幣。碧桂園方面表示，已經(jīng)做好了還款計劃和安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進一步調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。
過去，房地產(chǎn)側(cè)重金融行業(yè)，財務管理能力決定一切；未來，房地產(chǎn)更像制造業(yè)，產(chǎn)品和管理決定成敗。
任何行業(yè)的龍頭企業(yè)，都有一個共同特征，治理能力強大。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，碧桂園擁有良好的全周期經(jīng)營管理實力，包括產(chǎn)品標準化能力、項目運營管理能力、物業(yè)服務能力等居行業(yè)水平。
經(jīng)過30多年的積累，碧桂園在產(chǎn)品方面，已經(jīng)研發(fā)設計多樣的住宅產(chǎn)品，建立了豐富的產(chǎn)品庫、案例庫，能夠切合不同市場的需求；在運營層面，碧桂園高度重視安全質(zhì)量管理，通過建立機制、完善標準等系統(tǒng)性舉措，強化安全生產(chǎn)隱患問題的前置管理、過程管控。不銹鋼精密鑄造
2022年以來，碧桂園邁入強基行動2.0階段，進一步強化工程管理體系，完善技術(shù)標準體系。這些都是碧桂園贏得未來的重要保障。
當然，對于開發(fā)商來說，未來發(fā)展還有一個重要衡量因素土儲。
中國城鎮(zhèn)化階段不同，開發(fā)商拿地邏輯也不同。過去，開發(fā)商拿地局限于核心城市的核心區(qū)域，地王不斷出現(xiàn)。
近些年情況發(fā)生了變化，不少地王項目都賠錢了，不少區(qū)域性開發(fā)商破產(chǎn)了。原因就是，政策和形勢變化太快，資源過于集中風險太大。
碧桂園土儲資源豐富，布局均衡全國范圍內(nèi)廣泛且均衡的項目布局，一定程度上有效對沖了區(qū)域性風險，同時豐富的可售資源可以讓碧桂園應勢而為，快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求，搶占未來先機。不銹鋼精密鑄造
既然認清了中國進入新型城鎮(zhèn)化階段，核心大城市圈規(guī)模會繼續(xù)擴大，同時有前景的小城市也會得到均衡發(fā)展。這些都是未來房地產(chǎn)行業(yè)的想象力所在。
只不過在這個略微漫長的寒冬，先依靠穩(wěn)健的財務，強大的管理能力，以及前瞻的布局，活下來，蟄伏期間，借機蓄勢，為未來謀篇布局。
這并不是碧桂園的故事，或者一家房企的獨門秘笈，而是全行業(yè)需要主動進化的必修課。在這個充滿波瀾又疾風盡吹的時代，無論個人還是企業(yè)，都需要足夠的堅硬和強大，同時還需要足夠的堅韌與忍耐。
沒有一個冬天不可逾越，也沒有一個春天不會到來。待到春暖花開之時，之前的一切準和醞釀，都將破土而出，迎接陽光雨露，也迎接進化后的重新生長。
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